Bei der Rückgabe der Mietsache muss der Vermieter den Zustand der Mietsache prüfen und Mängel, für die er den Mieter haftbar machen will, diesem sofort melden (Artikel 267a Obligationenrecht OR). Sofort heisst binnen zwei bis drei Werktagen!
Das gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vor dem Mietende vorzeitig zurückgibt, zum Beispiel sämtliche Schlüssel mit Einschreibebrief zurücksendet. Hier muss der Vermieter die Wohnung sofort besichtigen und die Mängel mit Einschreibebrief rügen.
Beweislast liegt beim Vermieter
Die Einforderung der Reparaturkosten oder der Restzeitwertanteile bei Ersatzanschaffungen setzt voraus, dass der Vermieter beweisen kann, dass die Dinge bei Mietantritt mängelfrei und/oder neu waren. Ein Mietantrittsprotokoll ist daher zwingend.
Ebenfalls braucht es ein detailliertes Protokoll bei der Wohnungsrückgabe. Wenn keine Probleme zu erwarten sind, können Vermieter und Mieter das Protokoll zusammen erstellen.
Amtliche Wohnungsabnahme beantragen
Sind aufgrund des Verlaufs des Mietverhältnisses Probleme zu erwarten, empfiehlt es sich, eine «amtliche Abnahme» durchzuführen. Die amtliche Abnahme kann bei jeder Gemeinde beantragt werden. Sie hat den Vorteil, dass dem amtlichen Wohnungsabnahmeprotokoll erhöhte Beweiskraft zukommt.
Alternativ lässt sich beim HEV-Kompetenzzentrum ein HEV-Abnehmer beauftragen. Solche HEV-Abnahmeprotokolle gelten aber in einem Gerichtsverfahren nur als Parteigutachten. Wenn aber der Mieter das Protokoll mit einer Anerkennung seiner Haftung für die vermerkten Mängel mitunterzeichnet, so kommt dem Protokoll ebenfalls Beweiskraft zu. Eine separate Mängelrüge ist dann entbehrlich.
Konkrete Mängelrüge innert zwei bis drei Werktagen
Wenn der Mieter seine Haftung für die Mängel im Protokoll nicht anerkennt und das Protokoll nicht unterschreibt, gilt das Wohnungsabnahmeprotokoll nur als Zustandsprotokoll.
Ob der Mieter für die protokollierten Mängelpositionen einstehen muss oder ob es sich um gewöhnliche Gebrauchsspuren aus einer vertragsgemässen Nutzung handelt, ist dann noch offen. Deshalb muss der Vermieter in diesen Fällen dem Mieter binnen zwei bis drei Werktagen mit Einschreibebrief mitteilen, für welche Protokollpositionen er ihn haftbar macht.
Dabei muss die Mängelrüge die Mängel konkret bezeichnen. «Verschmierte Wände» genügt nicht, sondern zum Beispiel «Mit Farbstrichen verschmierte Ostwand im Kinderzimmer».
Verwirkungsrisiko der Mängelansprüche
Das Gesetz sieht bei nicht rechtzeitiger oder ungenügend konkreter Mängelrüge die Verwirkungsfolge der Mängelansprüche des Vermieters vor. Senden Sie daher die Mängelrüge sofort nach der Wohnungsabnahme und halten Sie sich dabei an die HEV-Briefvorlage (Vorlage als Word-Dokument herunterladen).
Gerne steht Ihnen Ihre HEV-Sektion im Bedarfsfall mit Rat und Tat zur Seite.
(Dr. Thomas Dufner, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Rechtskonsulent HEV Thurgau)