163 511 Elektroautos waren per 1. Januar 2024 auf den Schweizer Strassen zugelassen. Jedes dritte neue Auto verfügt über einen Stecker. Damit steigt die Nachfrage der Mieter nach E-Ladestationen für zu Hause.
Bewilligung für die Errichtung
Der Mietvertrag gibt dem Mieter das Recht zum Gebrauch der Mietsache. Er darf jedoch keine Änderungen oder Erneuerungen daran vornehmen ohne eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters (Art. 260a OR). Dies gilt auch bei Abstellplätzen für Fahrzeuge. Gelangt ein Mieter mit dem Wunsch nach Errichtung einer Ladestation bei einem bestehenden Gebäude an den Vermieter, hat dieser verschiedene Optionen: Er kann dem Wunsch des Mieters nachkommen oder ihn ablehnen.
Möchte der Vermieter eine Ladestation zur Verfügung stellen, hat dieser grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Er bewilligt dem einzelnen Mieter das Ausrüsten des Abstellplatzes mit einer Ladestation auf dessen Kosten, oder er entscheidet sich, selbst tätig zu werden und eine Grundinfrastruktur mit Lastmanagement (ein sogenanntes smartes System) zu errichten. Dabei kann der Vermieter entscheiden, inwieweit er die Infrastruktur ausbauen will. In beiden Fällen sind die Bedingungen schriftlich in einer Bewilligung klar festzuhalten.
Bedarfsabklärung und Beratung Zuerst sollte der Vermieter die Kapazität der Gebäudeanlage abklären und sich bei der Wahl der Erschliessungsvariante von einer Fachperson beraten lassen. Es gibt keine generelle Lösung, die für alle Gebäude und Konstellationen geeignet ist. Beim Entscheid, welche Erschliessungsvariante gewählt wird, ist der Endausbau im Fokus zu behalten. Wird eine Liegenschaft mit der ersten Ladestation ausgestattet, kann dies mit direkter Zuleitung ab der Hausverteilung bis zum entsprechenden Parkplatz erfolgen.
Empfehlung: smartes System
Wenn jedoch mehrere Ladestationen installiert werden sollen, insbesondere wenn weitere gewichtige Verbraucher wie eine Wärmepumpe oder eine Solaranlage vorhanden sind, sollte ein smartes System eingesetzt werden. Nur so lässt sich auf Dauer sicherstellen, dass der Hausanschluss nicht überlastet wird und es zu keinem Stromausfall kommt. Aufgrund des steigenden Bedarfs an Ladestationen kann davon ausgegangen werden, dass weitere Mieter eine Ladestation wünschen. Der HEV Schweiz empfiehlt Vermietern, eine Grundinfrastruktur mit Lastmanagement zu erstellen. Damit können Systemüberlastungen durch den nachfolgenden Anschluss von Ladestationen für die Parkfelder in der Garage vermieden und die Kosten für den Stromverbrauch unter den Mietern aufgeteilt werden.
Mietzinserhöhung
Errichtet ein Vermieter ein smartes System oder auch zusätzlich sämtliche Ladestationen, sind dies wertvermehrende Installationen, welche zu einer Mietzinserhöhung berechtigen. Diese Installationen waren vorher nicht vorhanden, weshalb die Kosten zu 100 Prozent an den Mieter weitergeben werden können. Für die Berechnung der Mietzinserhöhung spielt die Amortisationsdauer eine wesentliche Rolle.
Der HEV Schweiz hat mit dem Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz die paritätische Lebensdauertabelle nun überarbeitet und per 1. Februar 2024 in Kraft gesetzt. Darin wurden neu auch Angaben zu den durchschnittlichen Amortisationsdauern für Einrichtungen in Zusammenhang mit E-Ladestationen aufgenommen. Für die Grundinfrastruktur – dazu gehören Verkabelung, Zähler, Fehlerstrom- und Leitungsschutzschalter – wird von einer durchschnittlichen voraussichtlichen Lebensdauer von 20 Jahren ausgegangen, für die E-Ladestation / Wallbox inklusive Zähler und Lastmanagement von einer Lebensdauer von acht Jahren. Darauf basierend wurden die Angaben zur Berechnung von Mietzinserhöhungen im Merkblatt «Einrichten von Ladestationen für Elektrofahrzeuge im Mietverhältnis» des HEV Schweiz überarbeitet. Das Vorgehen bei einer Mietzinserhöhung unterscheidet sich danach, ob nur ein Abstellplatz vermietet oder ob dieser in Zusammenhang mit einem Wohn- oder Geschäftsraum vermietet wird. Im letzten Fall müssen die mietrechtlichen Vorschriften über den missbräuchlichen Mietzins beachtet werden.
Die Mietzinserhöhung muss begründet auf einem amtlichen Formular mitgeteilt und die Frist beachtet werden. Werden die Stromkosten nicht über den vorbestehenden Zähler der Mietwohnung direkt vom Elektrizitätswerk abgerechnet, empfehlen wir, die neuen Nebenkosten mit dem amtlichen Formular einzuführen und die Stromkosten einmal jährlich abzurechnen. Ist der Mieter mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden, kann er diese innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.