• Keine Änderung des Referenzzinssatz für die Mieten

Keine Änderung des Referenzzinssatz für die Mieten

01.03.2021

Erwartungsgemäss ist der hypothekarische Referenzzinssatz bei seiner aktuellen Publikation am 1. März unverändert beim Stand von 1,25% geblieben. Damit ergibt sich bei bestehenden Mietverhältnissen weiterhin kein aktueller Senkungs- oder Erhöhungsanspruch für die Mietzinsen.

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist nach geltendem Mietrecht massgebend für Mietzinsanpassungen. Der vierteljährlich publizierte Zinssatz ist am 1. März 2021 unverändert auf seinem bisherigen Stand von 1,25% verharrt. Dank der langanhaltenden Tiefzinsphase gibt es noch immer sehr viele günstige Wohnungen. Die Durchschnittsmiete über neue und alte Wohnungsgrössen hinweg beträgt in der Schweiz gemäss dem Bundesamt für Statistik 1329 Franken. Seit über 20 Jahren werden im Durchschnitt nur rund 15% des Einkommens für die Miete inkl. Nebenkosten aufgewendet.

Kein aktueller Handlungsbedarf bei den Mieten

Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,25% basiert, besteht kein aktueller Handlungsbedarf. Wo der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz beruht, gilt es, eine Überprüfung aufgrund der Kostensituation vorzunehmen. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent entspricht einer Mietzinsreduktion von 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40 Prozent der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen etc.) geltend machen. Dies gilt auch für die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen.

Ungenügender Mietertrag oder übliche Mietzinse als Grenze

Selbst bei sinkenden Referenzzinsen besteht ein Senkungsanspruch des Mieters gemäss Gesetz nur, wenn der Vermieter aufgrund der Referenzzinsreduktion mit dem bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass ein Vermieter, der keinen angemessenen Ertrag erzielt, den Mietzins nicht senken muss. Der Nettoertrag des Vermieters darf gemäss Bundesgericht höchstens 2% über dem aktuellen Referenzzinssatz liegen. Zur Zeit ist damit ein Ertrag von max. 3,25% zulässig. Bei einer Altliegenschaft ist der zulässige Mietzins nicht gestützt auf den Ertrag, sondern gestützt auf die orts- oder quartierüblichen Mieten zu prüfen. Der Nachweis des Einwandes obliegt dem Vermieter.

Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema Mietzinsanpassungen

Zu beziehen beim HEV Schweiz unter 044 254 90 20; info(at)hev-schweiz.ch:
o    HEV-Handbuch der Liegenschaftsverwaltung (2016)
o    HEV-Broschüre: Zahlen & Fakten für die Mietrechtspraxis

- Mietzinsrechner: http://www.hev-schweiz.ch/vermieten-verwalten/mietzinsrechner/

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Mietzinsrechner

Mit dem HEV-Mietzinsrechner lassen sich Mietzinsanpassungen im laufenden unbefristeten Mietverhältnis berechnen und zwar aufgrund der Veränderung der Kostenfaktoren  hypothekarischer Referenzzinssatz,  Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals (= 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise) und allgemeine Kostensteigerungen (Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung)